90%以上的联合办公空间终将倒闭！做房地产、做服务、做孵化器......都不是好出路？

　　联合办公空间是一个老生常谈的话题。不同的是，创业创新热潮逐渐开始降温，社会各个阶层都在重新审视创业，市场环境远不及当年那般火热，甚至出现低迷，有不少创业者在低迷的市场环境中，踩了不少坑，交了不少学费，无奈的是，最后都惨败收场。

　　跟创业相关的另一个时代产物，就是联合办公空间。这个作为新经营业态的物种，一度吸引了大量创业者涌入，当一个行业涌入大量玩家，必然会出问题。早在5年前的千团大战，2014年O2O爆发之后的创业热潮，最后都经历了市场的残酷洗礼，时下非常火热的直播正在重蹈覆辙，回到联合办公行业，结局似乎不难预测。

　　众多玩家进入联合办公领域掘金，不可避免会造成一种“虚假繁荣”的现象。国内联合办公空间行业的真正大爆发很大层面受到国内创业环境的影响，雨后春笋般地出现了几千家空间。回归到任何一个行业，这样的复制速度都非常罕见。

　　当然，行业的火热也吸引毛大庆辞职创办优客工场，潘石屹也积极转型推出SOHO 3Q，还有不少投资机构用人民币投票表示看好行业。

　　为什么说90%联合办公空间会面临倒闭，绝大部分都是因为出现了方向上的错误，可以从几方面来分析：

　　第一，很多联合办公空间都搭上了政策红利的班车，但这个显然不能持续太久。国家层面为了落实“大众创业，众创新”的政策本身没有错误，激活创业活力和氛围给予空间相应支持，这本身是利好的。关键是，很多空间因为政策红利而形成依赖，空间本身并没有形成系统竞争力，政策风口一旦收紧，一部分空间能否活下来值得深入思考。

　　第二，短期内无法从创业者身上获取到实际利益，依靠服务来赚钱暂时是一个伪命题。很多空间为了吸引创业者入驻，不惜跑断腿去整合各种各样的企业服务，让创业更简单，省去各种各样繁琐的手续，对创业者而言是好事，但是现阶段试图通过服务来变现可能是个伪命题，原因在于，大部分入驻空间的企业都是早期项目，初创企业本身不成熟，缺乏有效传播渠道，资金上很吃紧，稍有不慎，可能瞬间暴毙，这样一来，服务可变现的空间进一步被压缩。

　　还有另外一方面原因，空间运营者本身无法依靠这些企业服务来构筑核心竞争壁垒。原因很简单，有企业服务能力的都是B2B企业，而B2B企业不可能只为一家空间提供这些基础服务，大多只会把空间当做产品渠道进行快速复制，很明显，服务逐渐透明，资源缺乏独特性，再加上整个行业的服务能力逐步提高，现有服务只能作为运营一家空间的基础标准。

　　第三点，资源获取渠道很大程度上决定胜负，做空间第一步需要做的事情是，找到合适的经营场所，无论是厂房改造还是商业空间改造，都离不开房地产。做空间需要整合优质资源进行盘活，再加以适当装修之后，才能真正投入运营，做空间的创业者都知道，在真正运营之前本身需要投入一部分钱，这对于盈利本身很困难的空间行业来讲，无疑是增加了资金链压力，所以，在拿房阶段是否有成本优势很重要。

　　综合下来，单纯依靠政策和创业者的空间注定没有前途，与房地产密切结合的空间才有未来。换句话说，to政策和to 创业者都没有前途，联合办公空间最后的落脚点还是房地产，这才是保证一家空间真正能够持续活下去的正确姿势和逻辑。

　　在联合办公行业，有两家企业值得关注，一家是优客工场，一家是SOHO 3Q。先看优客工场，毛大庆辞去科副总裁的职位出来创业，在地产圈积累了不少人脉，创业刚刚满两年的毛大庆，已经把优客工场做到了估值55亿元的企业，前后共融资超过8亿元，投资方除了知名VC之外，还包括中国泰合、银泰置地等房地产开发企业，剩下的大多都是金融企业。毛大庆的聪明之处在于，搞定一家房地产企业就宣布一轮融资，这些投资方不仅仅是在资金上给予支持，更多的是资源上的大力支持，这是核心的部分。所以，长线上看，优客工场相比较于大多数空间来说，在资源获取层面有更大的优势。

　　再说SOHO 3Q，这是潘石屹在2015年年初推出的产品，与之不同的是，SOHO中国本身是地产开发商，它的转型相当于将自己的一部分资源重新做了盘活与规划，至少在资源层面毫无压力，所以不难理解，发展一年半时间，已经成为中国最大的共享办公空间，目前已经开业16家，13600个座位，预计今年年底拥有座位数将达到16000个，相比较而言，这种模式的压力就会更小一些。

　　事实上，已经有越来越多的空间意识到这一点，开始将视角转移至房地产，此前3W空间与远洋地产达成战略合作，围绕办公空间进行深度合作。卓越集团、科、绿地等开发商此前都以不同形式进入联合办公领域。

　　对于开发商而言，介入联合办公也是解决去化转型的手段之一，同时也是开发商在“轻资产“模式转型的可探索路径。从这个角度看，开发商与联合办公理应有更多的交集和融合。

　　近期，WeWork受到不少质疑，联合办公的泡沫问题时时刻刻都在被拷问，这是一个永远无法逃避的问题，至少，现在谁都无法说清楚WeWork到底值不值160亿美金，如此高估值的背后一旦让外界看不懂，甚至被曲解，泡沫破裂是早晚的事情。

　　泡沫越大，越容易碎，对空间运营者而言考验越来越大，所以最好的解决方案是，在泡沫破裂之前，找到正确的方向才是唯一的出路。否则，当倒闭潮席卷行业，大多数空间很容易随波逐流被时代所遗忘。

　　我极少去唱衰一个新生行业，但是从行业过去倒闭的几家空间来看，以及资本寒冬不断加剧的环境下，大家都应该重新审视一切我们所看到的东西。不能每天只盯着几家空间刚刚宣布融资就以为行业前途无量，可能很多事情，远非我们看到的那般繁荣。