互联网房产公司集体遭遇寒冬：O2O和烧钱模式为何没能颠覆传统中介？

　　文/腾讯科技 相欣

　　“700多个日日夜夜，我们一路并肩作战在房产O2O这个领域做了大量尝试和创新。但资本寒冬叠加行业的宏观环境，牵绊着公司的经营运转，让我们步履艰辛。经过和股东以及管理团队反反复复沟通，我们最终艰难的决定选择放弃。”

　　12月26日，原安居客创始人、安个家创始人梁伟平(微博)在一封发给员工的内部邮件中写下了上述这段话，给继安居客之后的创办第二个创业项目画上了一个并不甘心的句号。

　　不仅是安居客，爱屋及屋、丁丁等其他一些试图颠覆传统中介的互联网房产公司今年也被卷入资本寒冬与行业宏观环境的漩涡之中。

　　从最初的如火如荼，到目前的不温不火、甚至负面消息频出，互联网房产行业从2014年至今就像踏上了一条高速前行的快车道，随后经历了一次又一次的急刹车。

　　从大的宏观背景来看，当二手房市场由于政策原因步入寒冬时，想要颠覆传统房产的互联网房产行业是否会面临更大危机?

　　创业公司纷纷陷入困境

　　安个家并非互联网房产行业中遇到的个例，广告曾经铺天盖地的互联网房产中介平台爱屋吉屋在今年年底遭遇滑铁卢。

　　消息称，爱屋吉屋后台职能部门400人被裁，占到职能部门总人数的20%，相当于公司全体员工数的6%。这成为爱屋吉屋自2014年成立以来最大的一次人员调整。

　　时间退回到一年前，爱屋吉屋曾凭借二手房交易1%的低佣金(北京地区通常为2.7%)和大量广告宣传成为互联网房产中介里的一颗新星，市场份额也突飞猛进。

　　当时有数据显示，爱屋吉屋在2015年5月的市场份额为4.04%，仅次于中原和链家;同年9月，爱屋吉屋的二手房交易达到2400套，而彼时的链家成交数量也不过4000多套。

　　然而，这种增长势头并没有向他们预想的那样持续很久。

　　进入今年以来，爱屋吉屋的市场份额急速下滑。根据第三方机构云房资讯的统计数据，2016年上半年，爱屋吉屋的二手房成交量为3980套，市场份额为2.09%，排名上海第七;排名第一的链家为25106套，市场占有率为13.17%。另有数据显示，今年10月份爱屋吉屋的金额占比排名已跌至第9位，仅为1.27%。

　　大规模裁员和市场占有率下滑的风波还未消散，爱屋吉屋又再次被曝出登上了住建部的“黑名单”——在住建部不久前公布的30家违法违规房地产中介机构名单中，爱屋吉屋母公司满懿(上海)房地产咨询有限公司北京分公司赫然在列。

　　不仅是二手房交易，租房领域也是问题频出。今年6月10日由链家打造的丁丁租房正式宣布停止运营，其业务全面并回链家租房。

　　丁丁租房在成立之时便有声音认为它的出现是为了狙击爱屋吉屋，并通过由租到买的转化率为链家的二手房交易铺路。因此，丁丁租房在加入这场战役后采取的方式也是佣金全免。

　　尽管拥有链家的海量房源、关系链、资金和管理技术人才的支持，丁丁租房最终还是以失败告终，佣金全免的烧钱模式和难解的盈利问题成为罪魁祸首。尽管在后期丁丁租房将佣金逐渐提至半个月甚至一个月，但仍然没能阻止此前烧钱带来的苦果，丁丁租房CEO俞建洋甚至曾自曝前两个月至少亏损了1亿元。

　　除了丁丁租房，另外一家涉足租房领域的互联网公司“快有家”也宣布停止运营。

　　快有家是一家房东直租网，业务包括房屋租赁、房屋咨询、房屋金融等，其去年推出的一款名为“富租金”的产品为租客提供向房东支付租金的渠道，同时还可以获得快有家发放的租房补贴，冲抵租金。然而就在今年7月，该公司被指出客户提现困难，公司创始人携款跑路。

　　在互联网改造传统行业所涉及的多个方面，无论是出行、餐饮还是旅游，烧钱已经成为行业参与者们不得不使出的法宝。互联网房产行业也是如此。

　　然而，房产交易服务和其他O2O模式不同，用户更注重的是服务品质，低价甚至免佣金的策略短期内能够吸引眼球，但交易过程冗长繁琐并非是这个策略能够长期维持的。此外，房产交易客户几乎大部分是低频客户，而中介们也难以逃脱低频次交易、大量无效客户，成本偏高的困境。

　　楼市调控政策下的严峻挑战

　　互联网房产行业，尤其是牵扯到交易环节的创业公司所受到的波动更为明显，这在很大程度上是源于政策的影响。

　　今年10月以来，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山、南昌等 21个城市先后出台楼市限贷限购政策，此后更是加强个人房贷的审查和批准，让房产交易流程变得冗长而不可预测，被认为是史上最严地产大调控。

　　58集团高级副总裁、HBG房产事业群COO叶兵对腾讯科技分析指出，北京、上海等一线城市房价过热，一些投资需求相对来说挤压了真正的刚性居住需求，在一系列房产调控政策下，整个交易量在下滑。对于涉及交易的的互联网房产中介公司来说，这种情况下遇到的挑战更为严峻。

　　此外，房产交易活跃度的降低会使得商家端的商业需求更加旺盛，“房子在好卖的情况下是不太需要找到精准用户的，反而当交易活跃度下滑时，无论对开发商还是房产经纪公司，对获取精准客户的需求会上升。”

　　在这种情况下，拥有数据平台的公司便能显现出优势。“无论是开发商还是经纪公司，他们对成交的渴望会更大，因此对数据的精准和转化效率的需求也会更大。”叶兵说。

　　在这种背景下，数据的重要性正在凸显。

　　例如今年8月2日，腾讯发布了房产开放平台战略，开放海量用户数据。随后腾讯与58集团达成了“腾城计划”的战略合作，合作的模式为，58借助腾讯的海量用户数据，在增加房源推广的曝光度的同时，交叉数据也将提升用户画像精准度。

　　涉及房产交易业务的链家最近一年来也在数据方面狠下功夫。

　　据了解，链家网未来将主要从三个方面来开发与利用大数据，即房子的数据、人的数据和流程的数据。根据大数据指导，线下经纪人及门店是有效数据沉淀的重要来源，线上用户行为捕捉反哺线下业务有力开展，在行业进入快车道时，链家凭借数据能力迅速赶超竞争对手。

　　链家网CEO彭永东曾表示，中国一年内有买卖房屋需求的人是3600，这明显低于其他行业，与此同时，这个行业的转化率又处于较低的水平，平均每2500个线上活跃客户中只有1个能达成成交，转化率仅为1/2500。

　　他认为，转化率低其实某种意义上说明这个行业的数字化水平做得不够，如果这个行业数据的运用水平能够提升的话，整个用户体验就会更好，这也是大数据在房产这个领域未来的发展机会。

　　互联网房产存在虚火 但仍是大势所趋?

　　在互联网改造传统房产行业的过程中，去中介化以及不设门店是很多互联网房产交易平台希望得以创新的方面。

　　但从事实来看，这种想法并不奏效，也并未能像预想的那样撼动传统房产中介的市场地位。

　　相反，随着公司运营成本的高居不下，部分互联网房产中介如爱屋吉屋、房天下纷纷设立线下门店，并开始收取租房佣金和提升二手房交易的佣金比例。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃表示，目前O2O模式对于房地产中介还是有点“时髦”，后续无非是两条出路：

　　第一，很多中介最后会发现，最终还是得回归传统的门店经营层面上，否则找不到一个盈利的机会;第二，O2O平台也会出现整合的过程，否则此类平台的运营成本会加大。未来房地产中介企业的O2O依然是一个自由进出的圈子，但进入时多半兴奋，而出来时多半有点无奈。

　　从互联网房产行业更为宏观的层面来看，叶兵对腾讯科技表示，去年确实行业虚火，有很多创业项目出来，今年随着整个大势趋冷之后，不少创新项目和公司开始进入关门或倒闭的阶段。不过，他仍然乐观地认为，房产行业的互联网化依然是未来的大趋势。